Определитесь с тем, что вы ищете

Для начала составьте список своих пожеланий к будущему жилью – просто для себя. Его укороченный вариант впоследствии поможет вам более четко сформулировать требования для тех, кто будет помогать вам в поисках.

Определите внешние факторы

• Район города;
• какой этаж в доме;
• наличие/отсутствие лифта;
• близость к метро;
• возможность парковать автомобиль во дворе или на ближайшей стоянке;
• наличие необходимой вам инфраструктуры (парк, детская поликлиника, рынок или фитнес-клуб, развлекательный центр, супермаркет).

Запишите также, какой должна быть квартира

• Сколько комнат;
• куда выходят окна (во двор, на улицу, на какую-то определенную сторону света);
• какие предметы мебели вам необходимы / или квартира без мебели;
• стиль меблировки (советская, мебель 90-х годов, новая европейская);
• необходимая бытовая техника (возможно, вы захотите привезти что-то свое);
• требования к состоянию (наличие/отсутствие свежего ремонта, его качество).
• нужен ли вам городской телефон, Интернет.

Когда вы определились, что именно и где вам нужно, можно начинать поиск.

Ищите нужные варианты

Чем шире «сеть», которую вы раскинете, тем более быстрым и интересным будет «улов». Это значит, искать нужно сразу по всем доступным каналам.

«Сарафанное радио»

Расскажите всем друзьям и знакомым, что собираетесь снимать квартиру. В данном случае не обязательно сообщать все требования, которые вы наметили. Главное, чтобы ваши знакомые зафиксировали сам факт, что вам нужна квартира, и вовремя вспомнили об этом в разговорах с другими людьми. Возможно, вас ждут приятные неожиданности.

Корпоративный интранет

Если ваши друзья или вы сами работаете в крупной организации (несколько сотен или тысяч человек), где есть внутрикорпоративный сайт или общая рассылка, то обязательно воспользуйтесь этим путем, чтобы разместить свое объявление. Оно должно быть четким и кратким, чтобы среди вала информационных сообщений люди успели его прочесть.

Можно также попытаться как-то пооригинальней построить сам текст, чтобы выделить его из массы скучных корпоративных писем. Но некоторых владельцев квартир это может и оттолкнуть...

Публичные источники

Просматривайте все объявления о сдаче квартир – на сайтах (например, cian.ru или старый добрый «Из рук в руки» – irr.ru, и других), а также в социальных сетях; в районных, городских и рекламных газетах; ну и «расклейки» на остановках, фонарных столбах и т.д.

Во многих случаях, позвонив по телефону, указанному в объявлении, вы попадете в риэлторское агентство, а не к владельцу квартиры, но все-таки не ленитесь и звоните: чудеса случаются. Минус этого способа в том, что вам придется потратить довольно много времени, но зато, если повезет, вам не придется оплачивать услуги посредника.

Маклер

Это профессионал, который, ориентируясь на ваши требования, должен подобрать вам квартиру. Маклеры работают в агентствах или частным образом. Вы легко найдете их по объявлениям в Интернете.

Очень полезно также спросить тех из ваших знакомых, кто снимает квартиру, о том, какой маклер им помогал (конечно, в случае, если они довольны его работой). К сожалению, хорошего профессионала найти довольно трудно.

Маклеру вы должны сообщить четкую и подробную версию ваших требований к будущему жилью. Если вы встречаетесь лично (а не только говорите по телефону), то можно даже в письменной форме. С точки зрения скорости этот способ – самый надежный, но и самый затратный.

• Во-первых, не стоит заключать с агентством договор, который накладывает на вас какие-либо обязательства. И уж тем более – платить вперед. (Вполне возможно, что вам будут предлагать нечто подобное, расписывая преимущества «эксклюзивного подхода». Однако никаких гарантий, что именно это агентство найдет вам то, что вы хотите, нет. Рынок аренды недвижимости очень велик – не загоняйте себя в рамки: это, среди прочего, сузит поиск.) Вы оплатите услуги маклера только тогда, когда подпишете договор с владельцем квартиры.
• Во-вторых, о размере гонорара следует договориться до того, как маклер начнет подбирать вам варианты, чтобы потом не было никаких конфликтов. Принятая практика – от 30 до 100% от суммы ежемесячной платы за арендованную квартиру. За сдачу очень дорогих квартир в центре города в большинстве случаев гонорар агенту платят владельцы жилья, а не наниматели. Но мы, пожалуй, не будем рассматривать этот вариант.
• В-третьих, вы не обязаны «хранить верность» одному маклеру. Позвоните нескольким – пусть на вас работает много народу. Однако, соглашаясь на просмотр очередного варианта с разными маклерами, старайтесь узнать как можно больше подробностей о нем – дело в том, что базы данных недвижимости разных агентств во многом совпадают, поэтому, возможно, вам второй раз предложат посмотреть квартиру, от которой вы вчера отказались с другим маклером.
• В-четвертых, будьте готовы к тому, что вам придется смотреть квартиры, которые не имеют ничего общего с вашими требованиями. Цель маклера – скорей сдать квартиру, которая имеется в наличии, а не найти ту, которая нужна вам. Он спешит получить деньги в надежде, что вы согласитесь на то, что есть. Повторимся, найти хорошего профессионала трудно...

Если у вас есть второй мобильный телефон или возможность взять его ненадолго у друзей или родных, то лучше всего купить временную сим-карту и принимать звонки, относящиеся к квартире, именно на новый номер. Так как звонить вам будут разные незнакомые люди, то это может продолжаться еще долго после того, как вы сняли квартиру, и постоянно отвечать на ненужные вам звонки на личный мобильный очень надоедает.

Устройте просмотр квартир

Итак, вы начали ездить смотреть квартиры. Хороший маклер всегда заранее побывает там и опишет вам все достоинства и недостатки данного варианта, но чаще всего, он, как и вы, увидит квартиру в первый раз. Несколько советов, как действовать и на что обратить внимание.

Будьте осторожны

Если просмотр организован не через друзей и знакомых, то для начала: соблюдайте правила личной безопасности. Все-таки вы едете к незнакомым людям, причем часто после работы, то есть, в довольно позднее время.

Если вы смотрите варианты самостоятельно, то попросите друга или родственника вас сопровождать.

Если вы ездите на просмотр с маклером, то попросите его заранее узнать у хозяев жилья, какой залог они хотят – на всякий случай. И возьмите ровно столько денег – не надо возить с собой большие суммы. Ну и само собой – демонстрировать дорогие девайсы или украшения не стоит.

Соответствие объявления реальности

Помните, что в большинстве случаев в объявлении все выглядит гораздо привлекательней, чем на деле.

Приезжайте по адресу чуть раньше назначенного времени, чтобы успеть осмотреть окрестности. Обратите внимание, возможно, рядом идет стройка, и тогда в квартире будет шумно и днем, и ночью. Или где-то рядом муниципалитет затеял ремонт трамвайных путей, а значит, в ближайшие два месяца вы будете стоять в бесконечных пробках.

Также хорошо бы посмотреть, какие магазины рядом, и как добраться до станции метрополитена. Иногда слова из объявления «5 минут пешком от метро» означают темную извилистую тропу между безлюдными гаражами... ну, или 15 минут на маршрутке.

Не стесняйтесь при осмотре

Оказавшись в квартире, не стесняйтесь обо всем расспрашивать и все осматривать: вам здесь жить, а значит, проблемы, которые вы не заметите при осмотре, решать тоже вам – за ваши деньги. Поэтому будьте вежливы, спрашивайте разрешение, но осмотрите все. Конечно, только если квартира вам в общем понравилась. В противном случае не тратьте напрасно свое и чужое время.

Самые важные моменты

• Прежде всего – состояние сантехники. Обязательно откройте все краны, посмотрите, как выглядит слив в ванне и сифоны в раковине; спустите воду в унитазе – проверьте, как она набирается. Если есть возможность, посмотрите, как подключена стиральная машина. Вам же не хочется конфликтов с соседями, которых вы можете затопить, причем, не по своей вине. Если квартира старая, обратите внимание, нет ли на стенках ванной комнаты грибка. Если вдруг обнаружите черные пятна, то это жилье лучше бы не снимать (так как опасно для здоровья), а семьям с маленькими детьми или аллергикам не рекомендуем категорически.
• Проверьте, как открываются двери: межкомнатные и в шкафах. Посидите на диване и кровати, чтобы понять, насколько они удобны. Откройте и закройте окна. Опять же, в старой квартире стоит проверить, не дует ли из оконных рам: в холодное время это станет настоящей проблемой. А в новой – как работает кондиционер и водонагреватель.
• На кухне обязательно включите плиту, проверьте работу холодильника и микроволновки (если есть). Посмотрите, что внутри шкафов и в каком это состоянии.
• Посмотрите, что скрывается за картинами или календарем на стенах – возможно, там какое-то повреждение, из-за которого вас впоследствии могут заставить переклеивать обои.
• Отмечайте про себя все, что показалось вам поврежденным. Если что-то окажется явно сломанным или не в надлежащем виде, то при заключении договора вам нужно будет обсудить вопрос ремонта оборудования за счет хозяев или снижения арендной платы. Не забудьте также расспросить о соседях и обо всех общественных мероприятиях, в которых вам, возможно, придется принимать участие как жильцу этого дома (ТСЖ, оплата услуг консьержки и т.п.).

Внесите залог

Если квартира вам понравилась и вы намерены ее арендовать, а хозяева на это согласны, то оставляйте им оговоренный денежный залог (позже он будет учтен в первом ежемесячном платеже). И обязательно возьмите расписку о принятии от вас денег с гарантией их возврата, если сделка не состоится не по вашей вине, а также указанием паспортных данных владельца жилья, принимающего от вас деньги.

Юридическая сторона вопроса

Составьте договор

При аренде квартиры договор заключать обязательно (опять же, если речь идет не о друзьях/знакомых). Он, во-первых, подтверждает, что вы живете в этой квартире законно. Во-вторых, описывает все ваши отношения с владельцами жилья и взаимные права и обязанности. Ну и в-третьих, при возникновении каких-либо конфликтных ситуаций, даже без печати или нотариального заверения, ваш договор все-таки является документом для различных компетентных органов.

Если вы имеете дело с маклером, то договор вам предоставит агентство, а если занимаетесь арендой самостоятельно, то сможете скачать нужную форму в Мнтернете, адаптировать ее под ваши нужды и распечатать в 3 экземплярах для подписи.

Проследите, чтобы в договоре были отражены все значимые моменты

В договоре обязательно должно быть указано, на какой срок сдается квартира и каков порядок вашего расставания с ее владельцами. Большинство людей предпочитают сдавать квартиру на долгий срок с возможностью прервать договор аренды в любой момент, предупредив вас за месяц.

Обычно, если вы хотите выехать раньше срока, то тоже обязаны сообщить об этом хозяевам жилья за 30 дней. Однако вы можете договориться и о других условиях. Если вы заключили договор на аренду квартиры сроком, например, на год, а после его окончания продолжаете, к общему удовольствию, там жить, то договор просто пролонгируется.

Обменяйтесь личными данными с владельцами квартиры

В договоре должны быть прописаны все условия, а также личные данные сторон. Например, если вы снимаете квартиру семьей или с друзьями, то в договоре будут указаны паспортные данные только одного человека – это и будет, с точки зрения закона, ответственный квартиросъемщик (тот, кто подписывает документ и несет ответственность за соблюдение договора). Остальные жильцы могут быть просто перечислены в договоре.

В качестве такого ответственного подписанта вы должны будете предоставить владельцу квартиры ксерокопию вашего паспорта. В свою очередь, не забудьте удостовериться, что квартира принадлежит именно этому человеку: он обязан предъявить вам паспорт и соответствующие документы, подтверждающие право собственности. Вы также вправе попросить ксерокс этого документа.

Убедитесь, что на квартиру больше никто не претендует

Кроме того, обязательно удостоверьтесь, сколько совладельцев (или зарегистрированных там граждан) у этой квартиры, и узнайте, претендуют ли они на проживание в ней. Понятное дело, что устных заверений в данном случае недостаточно – получите об этом письменный документ: или согласие от других владельцев данного жилья, или заявление от вашего арендодателя, что на проживание в квартире никто не претендует.

Бывает, например, что предприимчивый сынок, пока мама-пенсионерка нежится у моря или трудится на даче, сдает квартиру посторонним людям, чтобы по-быстрому заработать денег. А через месяц «захватчиков» (а по сути – честных арендаторов) выселяют с полицией. Постарайтесь обезопасить себя от возможного мошенничества.

Пропишите в договоре текущее состояние квартиры

Также в договоре обычно указывают, какая бытовая техника и мебель есть в квартире и в каком она состоянии. Если вам ее состояние кажется сомнительным, приложите к договору фотографии, на которых владелец квартиры поставит число и подпись. Если что-то важное, чем вы будет пользоваться (а не попросите убрать), было сломано до того, как вы въехали в квартиру (например, кран в ванной или холодильник), то попросите хозяев починить/поставить новый или договоритесь, что вы сделаете это сами, а стоимость ремонта/замены вычтете из оплаты квартиры.

Обговорите порядок оплаты

Часто в договоре прописывают график будущих платежей и подшивают типовую расписку (например, в виде таблицы по месяцам). Не забудьте также внести пункт, по которому в течение всего срока действия договора арендная плата остается неизменной.

Возьмите свидетелей

И последнее – подписывать договор лучше в присутствии третьего лица, обычно это маклер, но и попросить кого-то из друзей присутствовать на сделке и поставить свою подпись как свидетеля отнюдь не лишнее.

Подготовьте деньги

Аренда квартиры – затратное дело, так как в одночасье вам нужно выложить довольно крупную сумму (именно поэтому невыгодно снимать жилье на короткий срок, разве что в совсем уж пиковой ситуации).

При заключении договора аренды, кроме гонорара маклеру (если он у вас есть), вы также платите хозяевам жилья вперед за первый месяц проживания и вносите залог в размере месячной оплаты. Итого: 200% квартплаты + оговоренный гонорар маклеру.

Когда вы в будущем соберетесь съезжать с квартиры, то, предупредив хозяев за 30 дней, вы уже не вносите плату за последний месяц. Однако и это стоит обговорить заранее и внести в договор: многие требуют оплату за последний месяц, а залог возвращают после осмотра квартиры, когда вы уже выехали.

Практические моменты

Поверьте, самое главное в любой квартире – хорошие хозяева. Именно поэтому снимать жилье через друзей и знакомых – наиболее предпочтительный вариант. Однако и среди незнакомых владельцев недвижимости вполне достаточно приятных и порядочных людей.

Выберите понравившихся вам хозяев

При знакомстве с хозяевами (на самом деле они красиво называются «арендодателями») постарайтесь понять, что они за люди. Если вы друг другу не понравитесь, из вашего сотрудничества вряд ли выйдет что-то хорошее.

Заранее договоритесь обо всех вопросах, которые могут возникнуть в процессе ваших отношений. Например, как часто и по какой схеме хозяева квартиры намерены вас навещать. Обычно это раз в месяц при получении очередной оплаты или даже реже. Однако возможны варианты. Если вы услышите что-то вроде: «Моя квартира, когда захочу, тогда и приду», то с такими людьми лучше не иметь дела.

Отдавая вам ключ от своей квартиры в обмен на ваши деньги, владельцы жилья обязуются уважать вашу частную жизнь. При этом, само собой, они вправе посмотреть, что происходит с их квартирой и в каком она состоянии, но только по предварительной договоренности с вами.

Обсудите дополнительные оплаты

Кроме того, надо заранее обговорить, кто платит за коммунальные услуги (принято, что арендатор оплачивает счета за электричество и телефон, а квартплату вносит владелец квартиры, но бывает по-разному). Также не стесняйтесь просить хозяев забрать старую и сломанную мебель или попросите разрешения выбросить ее самим – зачем вам жить среди чужой рухляди?

Обговорите возможность ремонта

Бывает, что квартира вам в целом понравилась, но хотелось бы сделать ремонт «под себя». Обсудите этот момент с хозяевами – возможно, они согласятся оплатить часть расходов, так как это в будущем повысит стоимость квартиры. То же самое касается других улучшений – замены сантехники или окон на пластиковые.

С другой стороны, всегда есть риск, что после ремонта хозяин захочет повысить арендную плату или вообще попросит вас съехать. Взвесьте все «за» и «против», прежде чем начинать такие действия. К сожалению, от непорядочного поведения вы ничем не застрахованы. Бывает и наоборот, что хозяева фанатично запрещают менять что-либо, даже вбить гвоздь в стену нельзя. Это тоже повод задуматься о том, нужна ли вам именно эта квартира.

Произведите хорошее впечатление на хозяев

Ну и последнее из «полезной лирики» – хороших арендаторов тоже найти не так-то просто. Поэтому не стесняйтесь рассказать владельцам квартиры о вашем высоком постоянном доходе и исключительной аккуратности. Ну и конечно, неукоснительно соблюдайте взятые на себя обязательства.