Виды рисков, которые несут покупатели недвижимости

Многие не задумываются, что, приобретая недвижимость, мы подвергаемся довольно большому количеству рисков. Специалисты определяют в качестве основных следующие риски:

Риски ненадлежащего одобрения и оформления сделок с недвижимым имуществом.

Неправильно оформили документы – ждите беды.

Виндикационные риски

Если предыдущий хозяин получил или приобрел квартиру с нарушением правил, а затем продал ее вам, вы рискуете потерять и квартиру, и деньги. Квартиру – потому что законные владельцы могут ее истребовать; деньги – потому что вернуть то, что вы заплатили продавцу, как правило, очень сложно.

Виндикация происходит тогда, когда продавец не имеет права осуществлять сделку с этой недвижимостью или был обманут или введен в заблуждение.

Обратите внимание, что здесь отслеживается вся цепочка владельцев. Например, тете Маше, которую обманом вынудили продать квартиру, можно подать в суд и отсудить ее, даже если она уже была перепродана несколько раз за это время.

Реституционные риски

Реституция возможна, если, к примеру, продавец был признан банкротом, и на все его сделки в течение предыдущих месяцев будет наложено вето. При расторжении сделки продавец получит обратно квартиру, в то время как вы должны были бы получить уплаченные ему деньги. Однако на практике чаще всего эти деньги уже куда-то пристроены, и «вытащить» их из продавца крайне сложно.

Риски изъятия и запретов

Это возможно, если, к примеру, квартира станет объектом какого-либо разбирательства в суде.

Ипотечные риски

Если вы не сможете оплачивать ипотечные взносы, вашу квартиру наверняка отберут и продадут по низкой цене. Банку важно возместить только свои расходы, сколько после продажи квартиры получите вы, его не волнует.

Риски специально-регулируемого порядка получения прав

Это может быть несоблюдение требований при строительстве и реконструкции или установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации.

Убедитесь в юридической чистоте объекта

Покупая недвижимость, вы должны понимать, что недвижимость, приобретенная с неправильно оформленными документами, обременениями, с несогласованными перепланировками, создаст вам проблемы финансового и иного характера.

Общие вопросы

Неважно, что вы собираетесь приобретать – офис, квартиру или целое здание – к данному вопросу необходимо подходить юридически подготовленным. Вы можете приобрести право собственности на имущество на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки отчуждения. При этом собственник жилья обязан подтвердить, что именно он является собственником, предоставив договор купли-продажи и свидетельство на право собственности.

Во-первых, при приобретении квартиры в собственность необходимо проверять абсолютно все документы, начиная с домовой книги. Необходимо проверить абсолютно всех жильцов, которые были в прошлом, – на каком основании они выписались. Если квартира досталась на основании решения суда, следует обратиться в этот суд и узнать, было ли такое решение. Если квартира была отчуждена и она снова продается, значит, уже есть какие-то проблемы. На первый взгляд они могут быть не настолько очевидны, но проблемы с документами либо с законностью отчуждения, обязательно будут. Как правило, сделки по купле-продаже недвижимости осуществляются с достаточным интервалом времени.

Недвижимости в новостройках

Главная проблема в том, что на сегодняшний день предварительные договоры купли-продажи, договоры продажи векселей, договоры инвестирования и т.п. не имеют законной силы. Законом разрешается только договор участия в паевом строительстве, заключаемый между застройщиком и клиентами.

Наиболее надежным способом приобретения недвижимости в новостройке является договор долевого строительства. Данный договор регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Это исключает вариант с двойной продажей.

Если от вас скрывают, кто является собственником недвижимости, и предлагают продать ее по доверенности, это означает, что к данной сделке стоит подходить крайне осторожно. В первую очередь проверьте действительность и подлинность доверенностей, изучите историю объекта на предмет его бывших собственников и их судьбы. Обратите особое внимание на количество продаж данной недвижимости. Большое число собственников за короткое время должно насторожить.

При приобретении коммерческой недвижимости необходимо ознакомиться с документами на земельный участок, проверить оформление прав на земельный участок.

Приобретение квартиры, полученной в порядке наследования

При покупке жилья, сверяясь с домовой книгой, следует проверить, были ли в квартире несовершеннолетние дети. Необходимо задаться вопросами: как они утратили права на жилье, на основании чего они снялись с регистрационного учета (их выписали на основании судебного решения).

Если у приобретаемой квартиры имеется хоть один собственник, и у него есть несколько близких родственников, то, разумеется, нужно осуществить сделку таким образом, чтобы обезопасить уход какой-либо доли жилья в собственность к лицу, которой может унаследовать данную долю. В данном случае идет речь об обязательной доле в наследстве. Лица, имеющие право на такую долю, определены гражданским законодательством. Например, ими могут быть лица, которые находились на иждивении у наследодателя в течение его жизни. Эти люди, даже если сделка по отчуждению недвижимого имущества будет осуществлена, имеют право на обязательную долю в наследстве.

Квартиры на вторичном рынке

Во-первых, нужно посмотреть информацию в ЕГРП, убедиться, что собственниками являются те лица, которые действительно выдают себя за собственников.

Во-вторых, нужно попросить все документы на квартиру: свидетельство регистрации права собственности, выписку из домовой книги, документы по прошлым сделкам. Это все делается для того, чтобы выяснить, кто зарегистрирован в квартире и какие существуют риски владения и пользования данным жилым помещением.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель станет собственником, но у кого-то останется право пользования данной квартирой, несмотря на то, что принадлежит она покупателю. Такой ситуации тоже нужно избегать. Реестр не даст информацию об этом, он только содержит информацию о собственнике. Если в квартире прописаны лица, то соответственно нужно поставить вопрос об их выписке перед продавцом. Их выписка должна состояться до того, как будет заключена сделка.

Оспаривание сделки

Срок исковой давности по признанию сделки недействительной составляет три года, если сделка ничтожная, или один год, если сделка оспоримая.

В течение трех лет могут быть предъявлены требования в суд о признании сделки с квартирой недействительной, и соответственно квартира возвращается собственнику, т.е. происходит так называемая реституция, когда стороны по сделке возвращают друг другу все полученное в результате совершенной сделки, признанной в дальнейшем недействительной. Однако бывают случаи, когда в суды обращаются спустя много лет. Если есть на то основания, то суды восстанавливают пропущенные сроки, даже если с момента оспариваемой сделки прошло более трех лет.

Проверьте продавца на предмет юридической чистоты

Проверьте личность

При покупке недвижимости вас должны интересовать собственник и его доверенные лица. Прежде всего, проверьте их личность и подлинность паспортов. Обратите внимание на то, как выглядит собственник. Если по его виду можно сказать, что он болен, существует вероятность, что сделка может быть сорвана.

Проверьте свидетельство о браке и согласие супруга на продажу

Если собственник состоял или состоит в браке, проверьте даты заключения и расторжении брака, а также дату и основания приобретения недвижимости.

Если собственник приобрел недвижимость, находясь в браке, потребуйте согласие второго супруга на ее продажу.

Избегайте мошенников

Обратите внимание на то, что довольно часто на рынке используется мошенническая схема срочной продажи жилья. Покупатели охотно клюют на приманку в виде выгодной цены, а позже выясняется, что недвижимость находится под арестом или оформлена по поддельным документам. Вообще в последнее время становится все больше поддельных решений суда, свидетельств о смерти, завещаний и инвестиционных договоров.

Финансовое состояние продавца

Не мешало бы проверить финансовое положение продавца на предмет кредиторской задолженности и взаимоотношений с дебиторами и кредиторами. Если продавец имеет конфликты с кредиторами, существует вероятность ареста недвижимости.

Ознакомьтесь с требованиями банков к приобретаемой недвижимости

Сегодня купить квартиру сразу за наличный расчет могут себе позволить немногие. В основном наше население берет жилье в ипотеку. Прежде чем связать себя обязательствами на ближайшие 15-20 лет, ознакомьтесь с требованиями банков относительно приобретаемой недвижимости.

• Квартиру по ипотеке необходимо приобретать у третьих лиц, не являющихся родственниками заемщика.
• Жилье, приобретаемое в ипотеку, не должно быть обременено правами третьих лиц, которые подлежат государственной регистрации.
• Согласно ипотеке, если в качестве залога используется уже имеющаяся недвижимость, оно должно принадлежать заемщику на праве общей совместной или частной собственности.
• Квартиру необходимо застраховать от повреждения, утраты и утраты прав собственности в страховых компаниях, указанных в уведомлении о предоставлении ипотечного кредита.
• Во время заключения сделки по договору ипотеки продавцы обязаны присутствовать лично.
• Также банки выдвигают ряд требований относительно технического состояния приобретаемой недвижимости.
• При покупке жилья в кредит обратите внимание на то, что большая часть банков откажет вам в кредите, если вы в качестве залога предложите жилье гостиничного или барачного типа, жилье в зданиях, построенных еще до 1957 года, и в общежитиях.