Оцените свои активы

Объективная оценка недвижимости

От того, что это за квартира (в каком доме, какой ремонт, мебель, бытовая техника и т.д.) и где она находится (в центре города или на окраине, близко от метро или далеко), зависит, как ее сдавать. Чем лучше квартира с точки зрения рынка съемного жилья, тем выше будет не только ваш доход, но и статус ваших арендаторов (то есть вам будут гарантированы стабильные выплаты арендной платы, чистота, поддерживаемая домработницей, и т.п.) Проще говоря, чем больше дивидендов вы хотите получить, тем больше вам нужно вложить в квартиру, подготавливая ее к сдаче.

Потенциальные арендаторы

Исходя из стартовых географических и социальных данных вашей недвижимости, вы можете представить, кто, скорей всего, ее снимет. Например, в доставшейся вам по наследству квартире на окраине города стоит старая советская мебель, ремонт был 40 лет назад, а из бытовой техники – только закопченная газовая плита. В этом случае вы можете рассчитывать только на неприхотливых (а значит, небогатых) съемщиков. Ее смело можно сдать компании студентов или фирме, которая хочет селить там своих временных работников или командировочных.

Если вы рассчитываете сдать квартиру семейным людям или холостякам «среднего класса», то есть тем, кому нужен хотя бы минимальный комфорт, то подумайте о том, что надо добавить или убрать из вашей квартиры, чтобы им захотелось ее снять.

Самый выгодный вариант – роскошная квартира в центре города, которую часто снимают международные компании для своих иностранных сотрудников. Тут уж вложиться придется по полной программе, но и доход вы получите очень высокий.

Стоимость аренды

Попробуйте описать свою недвижимость языком объявлений об аренде жилья. Например, у вас есть «2-комн. квартира с хорошим ремонтом, вся мебель и быт. техн., 3 эт. сталинск. дома, 5 мин. от ст. метро «...» пешком». Поищите в Интернете похожие объявления и сравните цены.

Также не поленитесь позвонить в несколько агентств недвижимости, как крупных, так и локальных, и попробуйте узнать по телефону, на какую сумму вы можете рассчитывать. Когда вам станет ясна цена вопроса, установите для себя рамки – ниже какой суммы вам не имеет смысла сдавать квартиру и сколько максимально вы можете за нее получить.

Подготовьте квартиру к сдаче

Уберите свои личные вещи

Прежде всего увезите из квартиры личные вещи и предметы мебели, которые вам дороги. Все-таки теперь здесь будут жить другие люди, которые могут по случайности их выкинуть или повредить. Если у вас таких вещей очень много, а квартира, например, 3-комнатная, то вы можете сдать ее как 2-комнатную, использовав закрытую третью комнату для хранения своего имущества. Это довольно распространенный вариант, так как разница в цене 2- и 3-комнатных квартир небольшая.

Косметический ремонт

Если вы планируете в будущем продать квартиру, то вам не захочется вкладывать в нее какие-то средства. Но если вы хотите сдать ее подороже, то стоит все-таки привести в порядок стены и потолки, то есть обойтись косметическим ремонтом.

Некоторые люди предпочитают сдавать квартиры без ремонта, но соглашаются, если его готовы сделать съемщики, которым можно в этом случае предложить временную скидку с арендной платы. Это неплохой вариант, так как люди делают ремонт «под себя» (и им комфортно именно в этом интерьере), а вы получаете свежий ремонт в вашей квартире за небольшие деньги (и вам как владельцу это выгодно).

Меблировка квартиры

Постарайтесь при этом не впадать в распространенное заблуждение многих арендодателей, что в сдаваемую квартиру можно просто отвезти всю старую и сломанную мебель. Очень многих арендаторов это отпугивает, а те, кто снимает такие квартиры, в итоге чаще всего выкидывают эту рухлядь – с вашего разрешения или без него.

Есть люди, которые переезжают из одной съемной квартиры в другую со своей мебелью, но это не очень частый случай. Если у вас есть возможность где-то хранить свою мебель (или квартира изначально пустая), то пойдите им навстречу – ваши вещи не подвергнутся амортизации.

Бытовые приборы и сантехника

Чем более новая и качественная у вас бытовая техника, тем больше денег вы можете просить за квартиру. Но хотя бы минимальный набор – стиральную машину и телевизор (не считая само собой разумеющейся плиты на кухне) – хочет видеть в квартире каждый арендатор. Для многих также обязательным условием найма квартиры является наличие Интернета или возможность легко подключиться к нему.

При необходимости почините или замените негодные краны, прокладки, сливы и т.д. – в случае каких-то бытовых происшествий отвечать перед соседями будет владелец квартиры, то есть вы, а не арендатор. Экономия на таких мелочах может в итоге стоить вам намного дороже.

Запасные комплекты ключей

Если жить в вашей квартире будут несколько человек, им будет нужно больше ключей. Себе оставьте два комплекта: один для вас и еще один для вашего доверенного лица – чтобы этот человек при необходимости мог попасть в квартиру во время вашего отъезда, представляя ваши интересы.

В том числе, не забудьте изготовить запасной ключ от почтового ящика: если вы бываете в сдаваемой квартире редко, то сможете попросить арендаторов забирать почту, приходящую по этому адресу на ваше имя.

Иногда съемщики хотят поменять замки (например, боятся, что в квартиру попадут люди, которые раньше здесь жили). Соглашаться или нет – на ваше усмотрение. Если вы соглашаетесь, то помните, что они должны это сделать за свой счет, не повредив дверь и предоставив вам два полных комплекта ключей от всех новых замков.

Начните искать арендаторов

Выбирайте - скорость или качество

Если вам нужно сдать квартиру как можно скорее, то самый простой путь – обратиться в агентство недвижимости. Маклер будет заинтересован как можно быстрей найти вам арендаторов, чтобы получить свои деньги: если у вас недорогая квартира, то гонорар ему платят съемщики, а не арендодатели. Быстрее всего (иногда за несколько часов) находят своих съемщиков 1-комнатные квартиры у метро.

Возможно, вы поставите какие-то ограничения по составу будущих жильцов – например, хотите сдать только семейной паре с детьми или, наоборот, одинокому холостяку без детей, и т.п. Тогда подходящих жильцов могут найти не сразу. Но если для вас это важно, то будьте готовы подождать.

Если вы сдаете шикарную квартиру, то гонорар агентству платите вы и, соответственно, вправе ожидать от них наиболее надежный и финансово привлекательный вариант. В этом случае на поиск подходящего варианта может уйти больше времени.

Придерживайтесь своих требований

В самом объявлении не обязательно писать обо всем, чего бы вам не хотелось видеть в своей квартире, – укажите только важную информацию о ней. Но обязательно попросите маклера отвечать на вопросы или даже заранее предупреждать тех, кто откликнется на ваше объявление, о том, что для вас неприемлемо. Например, что вы не сдаете квартиру людям с домашними животными, или курящим, или тем, кто хочет снимать «вскладчину», и т.п.

Ищите сразу по всем направлениям

Разместите свое объявление везде, где сможете: на корпоративном сайте вашего работодателя (если таковой есть), на подобных сайтах или во внутренних рассылках компаний, где работают ваши друзья; на досках объявлений в Интернете; по возможности – на сайтах, посвященных аренде недвижимости; ну и, само собой, сообщите вашим знакомым о намерении сдать квартиру.

Когда вы обратитесь в агентство недвижимости, вам за отдельную плату предложат разместить на самом видном месте всех профильных сайтов объявление о вашей квартире с фотографиями. Если вы хотите сдать квартиру быстрее, то стоит на это соглашаться (правда, тут важна цена вопроса). В противном случае не тратьте деньги зря: желающих сдать квартиры гораздо меньше, чем желающих их снять, – достаточно обычного объявления, чтобы потенциальные арендаторы начали договариваться о просмотрах.

Вопрос - кого впустить

Конечно, сдавать квартиру по знакомству безопасней: сделка с человеком, которого вы хорошо знаете или которого вам рекомендовали друзья, гораздо надежней. Особенно это важно, если ваша цель – не просто получить прибыль, а сохранить квартиру и то, что в ней, в хорошем состоянии (например, если вы надолго уезжаете в другой город или страну и хотите сдать квартиру, в которой живете сейчас и планируете жить в будущем).

Однако, если ваша цель – получение денег, то сдавать ее незнакомым людям скорее всего будет выгоднее, чем кому-то из друзей, которые почти наверняка попросят сделать им скидку. Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, лучше сразу сообщить друзьям и знакомым, что цена окончательная, так как эти деньги очень важны для вас.

Организуйте просмотр квартиры

На время поиска арендаторов купите себе новую сим-карту

Выберите самый дешевый тариф: сдав квартиру, можете просто выкинуть ненужную симку. Если у вас есть возможность временно носить с собой два телефонных аппарата, то номер, выделенный специально для агентов и людей, звонящих по объявлению, – это очень удобно. Вы точно знаете, кто и зачем вам звонит, так как этот номер будет указан в ваших объявлениях; а когда квартира будет уже сдана, те, кто с опозданием узнал о ней, уже не смогут вас побеспокоить – временный телефон перестал действовать, а ваш личный номер к этому отношения не имеет.

Присутствуйте на всех просмотрах сами

Если вы ограничены во времени и доверяете маклеру, то можете выдать ему ключи и попросить показывать квартиру без вас. Тогда вы сможете встречаться только с теми людьми, которые уже заинтересованы в аренде вашей квартиры, и не тратить зря время на тех, кому она не понравится.

Однако в таком варианте все-таки есть минусы: ключи окажутся в руках малознакомого человека и вы не сможете контролировать, кого маклер прочит вам в жильцы, а также не узнаете, что ваш агент пообещал им от вашего имени и как именно ответил на возникшие вопросы.

Составьте удобный для вас график показов

По возможности выделите 2-3 вечера в определенные дни недели, когда вы готовы доехать до квартиры и показать ее потенциальным арендаторам. Сообщите своему маклеру, что вы готовы показывать квартиру, например, по вторникам и четвергам с 19 до 21 часа, и попросите всех заинтересованных ориентироваться именно на это время. Опытный маклер сам постарается сделать так, чтобы за один вечер вашу квартиру посетили 2-3-4 претендента, – обычно это делается с разницей в полчаса.

Доверяйте своей интуиции

Найти хорошего съемщика не так-то просто (именно поэтому знакомые – наилучший вариант). Если вас что-то смутит в личности потенциального арендатора, лучше ему отказать.

Постарайтесь найти людей, с которыми вы почувствуете хотя бы минимальную взаимную симпатию, – с ними будет гораздо проще договариваться в дальнейшем. Сразу честно сообщайте о том, чего бы вам хотелось, а чего – категорически нет, в отношении поведения арендаторов. И обязательно предупредите, как часто и по каким вопросам вы намерены посещать их в будущем. Иногда даже это может стать камнем преткновения.

Разберитесь с деньгами и документами

Определите сумму залога до заключения договора

Когда вы найдете людей, которым вы хотите снять вашу квартиру и согласны на ваши условия, согласуйте с ними дату их переезда, а также подписания договора, и возьмите залог. Обычно принято оставлять в залог примерно 1/5 от ежемесячной арендной платы. Обязательно напишите им расписку о том, что приняты деньги в залог того, что они обязуются арендовать вашу квартиру с такого-то числа. Укажите, что в случае соблюдения ваших договоренностей эти деньги будут учтены при оплате первого месяца, а в случае их отказа от аренды останутся вам как компенсация (ведь, получив залог, вы отзываете объявление и отказываетесь от дальнейших просмотров, а если люди вас подведут и не снимут квартиру, как обещали, то теряете свое время, а значит, и деньги).

Такая расписка может быть просто рукописной с указанием паспортных данных (ваших и того, кто дает деньги). Если ее в качестве свидетелей подпишут маклеры (ваш и арендаторов), это будет хорошо, но не обязательно.

Заранее (до подписания) посмотрите договор аренды

Если вы сдаете квартиру сами (без помощи агента), то легко найдете в Интернете типовой договор аренды. Если вы пользуетесь услугами маклера, то подготовка договора – его обязанность. В любом случае, внимательно прочитайте его и при необходимости добавьте пункты, которых, на ваш взгляд, не хватает. Например, очень полезный пункт: оплата профессиональной уборки съемщиками перед выездом. Если вы сдаете квартиру в очень хорошем состоянии, то стоит настоять на этом пункте: поверьте, профессиональная уборка и «сами как-нибудь» – две большие разницы.

Также, если у вас дорогая мебель и техника, то приложите их фотографии к договору (к каждому из трех экземпляров), чтобы не было споров о необходимости компенсации или ремонта, если они как-то будут повреждены съемщиками.

Предъявите будущим арендаторам ваши документы на квартиру

Документ о том, что вы являетесь владельцем квартиры, паспорт с регистрацией, при необходимости письменное согласие на сдачу квартиры других совладельцев недвижимости (если они есть).

В свою очередь обязательно посмотрите их паспорта и попросите сделать ксерокопии для вас. Ксерокопии вы приложите к своему экземпляру договора аренды. Это простое действие, безусловно, повысит ответственность ваших жильцов.

Самые важные пункты договора аренды

Любые условия и договоренности, которые будут внесены в договор, надо до этого устно обсудить с арендаторами, чтобы на этапе подписания не было никаких неясностей.

• Срок договора (обычно это год) с возможностью пролонгации. Если у вас более жесткие условия (например, вы уезжаете в командировку на полгода и рассчитываете через 6 месяцев вернуться в эту квартиру), обсудите, а затем внесите их в договор.
• Порядок оплаты (один раз в месяц, реже или чаще). Арендную плату принято получать вперед: например, 30 апреля за май и т.д. Часто к договору прилагают график оплаты по месяцам, который потом при получении денег играет роль расписки.
• Кто из съемщиков будет ответственным – именно он подписывает договор, указывает свои паспортные данные и несет ответственность перед вами за состояние квартиры.
• Сколько всего человек будут там проживать (указать, кто они).
• Перечисление имеющегося в квартире имущества и его состояния (при необходимости).
• Условия досрочного завершения договора (например, каждая из сторон обязана предупредить другую о расторжении договора за 30 дней до этого).
• Порядок принятия и выплаты залога. Обычно это равная ежемесячной арендной плате сумма, которую вы получаете одновременно с оплатой за первый месяц при подписании договора.
• Когда ваши отношения закончатся и вы будете расторгать договор, то возможны два варианта возвращения залога. Съемщики предупреждают вас за месяц о том, что уезжают, вы берете с них плату за последний месяц, а когда принимаете квартиру, возвращаете залог – если у вас нет претензий. Другой вариант – не брать плату за последний месяц проживания (например, в том случае, когда вы уверены, что с квартирой все в порядке). Конечно, в этом случае залог возвращать не нужно.

Учтите налоговые нюансы

Договор подписываете вы и ответственный квартиросъемщик. Маклер (или кто-то из ваших друзей, если вы не прибегаете к услугам агентств) подписывает его как свидетель сделки. Обычно агентство ставит свою печать и оставляет себе экземпляр договора со всеми приложениями. Но это его ни к чему не обязывает – после завершения сделки роль агентства окончена. Действует только ответственность ваша и ваших арендаторов.

Сам по себе, даже без печати агентства, договор уже имеет юридическую силу при возникновении каких-либо проблем. Однако вы можете зарегистрировать его у нотариуса, чтобы придать процедуре больший вес.

Еще один важный момент: сдавая свою квартиру и получая таким образом дополнительный доход, вы обязаны заплатить налог (13%) в налоговую инспекцию по месту жительства. Однако на практике многие люди, сдавая квартиру, налоги не платят. Как лучше поступать вам, решайте сами.